ถนน

ขายบ้าน

ขายบ้าน

การขายบ้านนั้น ต้องใช้ความพยายาม อดทน รอคอย บางคนใช้เวลาเป็นปีๆ ก็อาจขายไม่ได้หรืออาจจะขายได้ ซึ่งก็พบเห็นได้ไม่น้อยในปัจจุบันปัจจัยหลักๆ ที่เป็นตัวกระตุ้นให้เราหลายๆ คนคิดจะขายบ้านเก่าหรือคอนโดเก่าแล้วไปซื้อบ้านใหม่ ก็ด้วยเหตุผลที่ว่าบ้านเดิมของตัวเองนั้นตั้งอยู่บนพื้นที่ที่มีราคาประเมินสูง อยากย้ายถิ่นฐานทำมาหากิน ต้องการเปลี่ยนที่อยู่ บ้างก็มีเหตุผลที่ว่าการซ่อมบ้านเก่าหรือคอนโดเก่านั้นเป็นตัวเลือกที่ได้ไม่คุ้มเสีย โดยตั้งใจจะขายบ้านเก่าแล้วไปหาซื้อบ้านใหม่เพื่อความสบายใจ ซึ่งหลายคนคาดหวังกับการขายบ้านว่าจะได้เงินมาเป็นทุนในการซื้อบ้านใหม่/คอนโด แต่ก็ต้องเจอกับค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นจากการขายบ้านเดิม หรือที่เรียกว่า ภาษีจากการขายบ้าน

เคล็ด(ไม่)ลับ ที่น่าสนใจและสามารถปฏิบัติได้จริง ที่นอกจากจะทำให้ขายบ้านได้ไวแล้วยังได้ราคาที่น่าพอใจด้วย มีอะไรบ้าง มาดูกันเลย

  1. ซ่อมแซม ปรับปรุงบ้าน

ไม่ว่าจะเป็นการทาสีใหม่ ซ่อมแซม ตกแต่ง ทำความสะอาดบ้านให้อยู่ในสภาพที่ดี นับเป็นขั้นตอนสำคัญที่นอกจากจะดึงดูดความสนใจของผู้ซื้อแล้ว ยังนับเป็นการลงทุนที่ช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับอสังหาของคุณอีกด้วย หลายคนมักลังเลที่จะลงทุนเงินไปกับการตกแต่งบ้าน เพราะคิดว่าเป็นการเสียเงินและเสียเวลา ทำให้พลาดการขายไปอย่างน่าเสียดาย จุดบกพร่องที่เป็นเรื่องเล็กสำหรับผู้ขายอาจเป็นจัดบกพร่องที่มีนัยสำคัญต่อผู้ซื้อได้ เช่น รอยรั่วของก็อกน้ำ ของกองเต็มบ้าน ครอบสกปรกในบ้าน จำไว้ว่า ไม่ว่าใคร ก็ล้วนชอบที่ดูใหม่ สะอาด และมีชีวิตชีวาด้วยกันทั้งนั้น

  1. กำหนดราคาขายบ้านให้เหมาะสม

เมื่อเราปรับปรุงบ้านให้น่าสนใจสำหรับผู้ซื้อแล้ว การกำหนดราคาบ้านในการขายอย่างเหมาะสมก็เป็นสิ่งสำคัญมากทีเดียว หากราคาบ้านต่ำเกินไป แม้ว่าจะทำให้ขายบ้านได้เร็ว แต่ก็สูญเสียรายได้ที่พึงได้ไป แต่ถ้าตั้งราคาสูงไป ก็จะทำให้บ้านขายไม่ออกเสียที ดังนั้น ราคาขาย ควรที่จะสะท้อนราคาตลาดที่แท้จริงของบ้าน อ้างอิงจากราคาบ้านบริเวณใกล้เคียงที่ขายได้แล้ว หรือคุณอาจจะจ้างผู้เชี่ยวชาญในการประเมินราคาบ้านมาตีราคา ที่ทำให้ลดข้อโต้แย้งในเรื่องราคาขายว่าไม่ได้แพงไปสำหรับผู้ซื้อ และไม่ได้ถูกไปสำหรับผู้ขาย

8 เทคนิค ขายบ้าน ให้ไว & ได้เงิน

  1. ตั้งราคาบ้าน ราคาคอนโดอย่างเหมาะสม โดยเน้นตั้งที่ราคาต่ำเป็นสำคัญ (Price it right; price it low) สิ่งที่แรกที่ต้องทำก่อนเริ่มการขาย คือ การประเมินราคา เพื่อให้ทราบราคาที่ควรจะเป็น หรือ ราคาแท้จริงของบ้านและคอนโดฯ ที่ชัดเจนออกมาให้ได้เสียก่อน จากนั้นค่อยพิจารณาตั้งราคาขาย โดยอย่ามั่ว ให้อ้างอิงจากราคาประเมิน เน้นตรงเพดานขั้นต่ำเป็นสำคัญ ตัวอย่าง สมศักดิ์ประเมินราคาบ้านแล้วพบว่า ราคาอยู่ที่ 5.3 – 5.6 ล้านบาท ถ้าเป็นแบบนี้สมศักดิ์ ควรเลือกตั้งราคาขายที่ 5.3 ล้านบาท ซึ่งเป็นราคาต่ำ สุด เพราะนอกจากจะช่วยดึงดูดความสนใจได้ดีแล้ว ราคานี้ยังช่วยตัดคู่แข่ง และกระตุ้นการตัดสินใจในฝั่งของผู้ซื้อให้เร็วขึ้นอีก เรามาสมมุติว่า ถ้าสมศักดิ์ตั้งราคาบ้านไว้ที่ 5.6 ล้านบาท สิ่งจะเกิดตามมาก็คือ ขายยากขึ้น และเมื่อราคาลดลง มาเหลือแค่ 5.3 ล้านบาท คนก็จะเริ่มสงสัยแล้วล่ะ ว่าบ้านของสมศักดิ์มีปัญหาซ่อนอยู่แน่นอน
  2. ทำให้เป็นการขายที่แปลกใหม่อยู่เสมอ (Try a fresh sales approach) บ้าน คอนโดฯ หรือที่ดิน ที่ประกาศขายมานานแต่ยังขายไม่ออก วิธีที่แยบยลและตีเนียนที่สุด ก็คือ ปรับเปลี่ยนประเด็นโฆษณา หรือจุดขายให้ดูแปลกใหม่ ต่างจากเดิม เช่น เปลี่ยนมาขายบ้านและที่ดินเพื่อการลงทุนเป็นที่ดินแปลงใหญ่ สวย ติดถนน เพียงเท่านี้อาจจะเปลี่ยนบ้านที่เคยถูกมองข้าม ให้กลับมาเป็นที่น่าสนใจ
  3. อย่าฝืนตลาดอย่างเด็ดขาด (Don’t try too hard to fight the market) อย่าคิดว่าจะขายเมื่อไรก็ได้ ต้องเลือกจังหวะเวลาที่เหมาะสมในการขาย โดยจังหวะที่ดีที่สุด คือ ช่วงที่สภาพคล่องในตลาดมีค่อนข้างสูง กู้ยืมเงินได้ง่าย ดอกเบี้ยต่ำ และกำลังอยู่ในช่วงที่ความเจริญกำลังเกิดขึ้นหรือเป็นไปอย่างต่อเนื่อง ส่วนช่วงที่ควรเลี่ยงคือ ช่วงเงินตึง กู้เงินได้ยากดอกเบี้ยสูง หรือแม้กระทั่งของเกิดภัยธรรมชาติ

4.พึงระลึกไว้เสมอว่ารีโนเวทไม่ใช่สิ่งมหัศจรรย์ที่จะช่วยให้ขายได้เสมอ (Remember, renovations aren’t a magic bullet) การรีโนเวท (Renovation) เป็นเพียงองค์ประกอบบางส่วนทำเท่านั้น ไม่เพียงพอที่จะช่วยให้ขายได้แต่อย่างใด โดยเฉพาะหากปราศจากกลยุทธ์ตั้งราคาขั้นต่ำเข้ามาร่วม มิหนำซ้ำอาจจะเพิ่มต้นทุนให้บ้านของคุณราคาสูงไปยิ่ง แล้วที่นี่ใครจะซื้อล่ะ ?

5.อย่าพึ่งพิงการขายออนไลน์แต่เพียงอย่างเดียว (Don’t, repeat don’t, skip the online sales push) เพราะการซื้อบ้าน คอนโดฯ ขึ้นอยู่กับความชื่นชอบความพอใจ และรสนิยมส่วนตัว เป็นสำคัญ ซึ่งสิ่งเหล่านี้จำเป็นต้องเห็นและสัมผัสด้วยตัวเองเสียก่อน การมุ่งเน้นโดยใช่สื่อออนไลน์มากๆ อาจะสร้างผลกระทบด้านลบ ว่าเอ๊ะ แต่งเติม แต่งภาพ มากไปหรือเปล่า ของจริงจะสวยแบบนี้ไหม?

การใช้สื่อออนไลน์จึงควรใช้เป็นแค่หนึ่งองค์ประกอบในการขาย ใช้เพื่อแจ้งข่าวสาร กลุ่มผู้ซื้อรับรู้ว่า บ้าน หรือห้องนั้น ๆ มีการประกาศขายอยู่เท่านั้น

6.ทำให้แตกต่างจากบ้านหรือห้องชุดอื่นในบริเวณเดียวกัน (Differentiate from the neighbors) ด้วยการอาศัยการตกแต่ง เสริมเฟอร์นิเจอร์ ปรับปรุงภูมิทัศน์  เพื่อสร้างสุนทรียภาพให้แก่ผู้ซื้อ แต่ควรทำให้พอดี เพราะไม่งั้นอาจจะไม่คุ้มค่า  ทางที่ดีที่สุดก็คือแน่นเลือกทำเฉพาะบางส่วนที่มีผลต่อการขายมาก ๆ เช่น ห้องน้ำ ซึ่งจากการสำรวจพบว่า มีผลต่อการตัดสินใจ 58% เลยทีเดียว

  1. ทำความสะอาดและเคลียร์สิ่งของระเกะระกะไม่น่าดูออก (Clean the clutter) เป็นสิ่งจำเป็นที่ต้องทำการก่อนโชว์บ้าน คอนโดฯ ให้ผู้ซื้อดู อย่ามองข้ามเด็ดขาด เพราะอาจทำให้การค้าขายล้มเหลวได้ง่ายๆ โดยเคลียร์เฟอนิเจอร์เก่า ของของใช้ส่วนตัวที่ไม่จำเป็นออกไปให้มากที่สุดเท่าที่เป็นไปได้ เพื่อเพิ่มที่ใช้สอยให้ดูกว้างขึ้น และพร้อม ๆ กับหาของตกแต่งสวยงามมาประดับบ้านแทน
  2. มีข้อเสนอหรือเงื่อนไขการขายที่น่าจูงใจ (Sweeten the deal) เพื่อแลกกับการทำสัญญาซื้อภายในช่วงเวลาที่กำหนดหรือใช้กระตุ้นในยามที่ยอดขายฝืดมากๆ ก็ได้ เช่น ให้ส่วนดเป็นกรณีพิเศษ ข้อเสนอจ่ายค่าโอนให้ หรือการันตีซ่อมแซมให้หลังซื้อ 1 ปี ภายในวงเงินที่กำหนด หรือ แถมเครื่องครัว เครื่องใช้ไฟฟ้าเป็นต้น

หวังว่าทั้ง 8 วิธีนี้  จะเป็นไอเดีย ให้ลองนำมาประยุกต์กับการขายบ้าน คอนโดฯ ขอให้ทุกคนโชคดีในการขาย

รู้สักนิด! ขายบ้าน ต้องเสียภาษีอะไรบ้าง?

1.ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

ราคาขายบ้านที่จะนำมาใช้ในการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหักภาษี ณ ที่จ่าย นั้น โดยจะใช้ราคาประเมินของกรมที่ดินเป็นเกณฑ์ ซึ่งจะเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอนนั้น โดยจะไม่คำนึงว่าราคาซื้อขายจริงนั้นจะเป็นเงินเท่าใด เช่น การซื้อขายบ้านหลังนี้ราคาจริงอยู่ที่ 4 ล้านบาท แต่ว่าราคาประเมินอยู่ที่ 5 ล้านบาท ก็ต้องคำนวณภาษีจากราคา 5 ล้านบาท หรือถ้าหากราคาประเมินอยู่ที่ 2 ล้านบาท แต่จะซื้อขายกันในราคา 3 ล้านบาทก็จะคำนวนภาษีจากราคา 2 ล้านบาท

  1. ภาษีธุรกิจเฉพาะ

สำหรับภาษีประเภทนี้จะเป็นภาษีที่จะคิดในกรณีที่บ้านที่เราขายนั้น เราถือครองมาไม่ถึง 5 ปีครับ โดยนับตั้งแต่วันที่รับโอนบ้านมา ซึ่งภาษีธุรกิจเฉพาะนี้จะคิดอยู่ที่อัตรา 3.3% ของราคาขายจริงหรือราคาประเมิน แล้วแต่ว่าราคาไหนสูงกว่ากันก็ให้ใช้ราคานั้นในการคำนวณ

ยกตัวอย่างเช่น ในกรณีที่กล่าวไปในข้อแรก หากเราขายบ้านในราคา 11 ล้านบาท โดยมีราคาประเมินอยู่ที่ 9 ล้านบาท และเราถือครองบ้านหลังนั้นมา 3 ปี (น้อยกว่า 5 ปี) เราจึงต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอีก 3.3% โดยคำนวณจากราคาขายจริง (เพราะราคาสูงกว่าราคาประเมิน) ดังนั้น เราจึงต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอีก 363,000 บาทครับ

ทั้งนี้แล้ว นอกจากเงื่อนไขถือครองบ้านไม่ต่ำกว่า 5 ปีแล้ว ก็ยังมีเงื่อนไขอื่น ๆ ที่ทำให้ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเพิ่มเติม ดังนี้

  • ท่านมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกินกว่า 1 ปี ที่ได้รับบ้านหลังนั้นมา
  • เมื่อถูกเวนคืนบ้านหรือที่ดิน
  • การขายบ้านหรือที่ดินนั้นที่ได้มาโดยมรดก
  1. อากรแสตมป์

สำหรับ รายรับจากการขายบ้านหรือที่ดินนั้น ท่านจะต้องเสียค่าอากรแสตมป์ในอัตรา 0.5% ของราคาประเมิน ซึ่งในกรณีตัวอย่างข้างต้น ต้องเสียค่าอากรแสตมป์ 45,000 บาท (0.5 x 9,000,000) แต่อย่างไรก็ตาม หากมีการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอยู่แล้ว จะได้รับการยกเว้นการเสียค่าอากรแสตมป์ หรือสรุปได้ว่า เมื่อเราขายบ้าน ก็จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรือค่าอากรแสตมป์อย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้นจะไม่เรียกเก็บทั้ง 2 ประเภท นั่นเอง

  1. ค่าธรรมเนียมในการโอน

https://zmyhome.com/listing/ขาย-บ้าน 

Click to add a comment

You must be logged in to post a comment Login

Leave a Reply

More in ถนน

รูปรวม copy

รับผลิต กระเป๋าผ้าเก๋ๆ มีสไตล์

ภูดิศ เรืองเดชมนตรีพฤษภาคม 17, 2019
กาแฟ

ดื่มกาแฟอย่างไรให้ปลอดภัย

ภูดิศ เรืองเดชมนตรีมีนาคม 3, 2019
หลังการเคลือบแก้ว

หลังการเคลือบแก้ว ควรดูแลอย่างไร

ภูดิศ เรืองเดชมนตรีมีนาคม 3, 2019
หลวงพระบาง วังเวียง

โปรแกรมทัวร์หลวงพระบาง วังเวียง

ภูดิศ เรืองเดชมนตรีกุมภาพันธ์ 22, 2019
51

เฟอร์นิเจอร์บ้าน ไอเดียในการแต่งบ้านในสไตล์วินเทจที่สวยคลาสสิค

ภูดิศ เรืองเดชมนตรีมกราคม 22, 2019
1.2

สินเชื่อโคราช เพื่อนแท้ฯ ที่พร้อมดูแลทุกความต้องการของคุณ

ภูดิศ เรืองเดชมนตรีธันวาคม 3, 2018
58ec41d115f0206d4f9fc148_58ec43f415f0206d4f9fc160

5 เคล็ด(ไม่)ลับ แต่งคอนโดห้องเล็ก ให้กลายเป็นห้องใหญ่

ภูดิศ เรืองเดชมนตรีพฤศจิกายน 29, 2018
เครื่องกรองน้ำ

บริการติดตั้งทั้งจังหวัด เชียงใหม่ เชียงราย ลำพูน ลำปาง แม่ฮ่องสอน พะเยา แพร่ น่าน อุตรดิษต์ ตาก สุโขทัย กำแพงเพชร ฯลฯ

ภูดิศ เรืองเดชมนตรีพฤศจิกายน 15, 2018
สมัครงานวิ่ง

สมัครงานวิ่งเพื่อสุขภาพ งานเดิน-วิ่งโรตารี่ทองผาภูมิมินิฮาล์ฟมาราธอนครั้งที่ 1

ภูดิศ เรืองเดชมนตรีตุลาคม 29, 2018