ถนน

ขายบ้าน

ขายบ้าน

การขายบ้านนั้น ต้องใช้ความพยายาม อดทน รอคอย บางคนใช้เวลาเป็นปีๆ ก็อาจขายไม่ได้หรืออาจจะขายได้ ซึ่งก็พบเห็นได้ไม่น้อยในปัจจุบันปัจจัยหลักๆ ที่เป็นตัวกระตุ้นให้เราหลายๆ คนคิดจะขายบ้านเก่าหรือคอนโดเก่าแล้วไปซื้อบ้านใหม่ ก็ด้วยเหตุผลที่ว่าบ้านเดิมของตัวเองนั้นตั้งอยู่บนพื้นที่ที่มีราคาประเมินสูง อยากย้ายถิ่นฐานทำมาหากิน ต้องการเปลี่ยนที่อยู่ บ้างก็มีเหตุผลที่ว่าการซ่อมบ้านเก่าหรือคอนโดเก่านั้นเป็นตัวเลือกที่ได้ไม่คุ้มเสีย โดยตั้งใจจะขายบ้านเก่าแล้วไปหาซื้อบ้านใหม่เพื่อความสบายใจ ซึ่งหลายคนคาดหวังกับการขายบ้านว่าจะได้เงินมาเป็นทุนในการซื้อบ้านใหม่/คอนโด แต่ก็ต้องเจอกับค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นจากการขายบ้านเดิม หรือที่เรียกว่า ภาษีจากการขายบ้าน

เคล็ด(ไม่)ลับ ที่น่าสนใจและสามารถปฏิบัติได้จริง ที่นอกจากจะทำให้ขายบ้านได้ไวแล้วยังได้ราคาที่น่าพอใจด้วย มีอะไรบ้าง มาดูกันเลย

  1. ซ่อมแซม ปรับปรุงบ้าน

ไม่ว่าจะเป็นการทาสีใหม่ ซ่อมแซม ตกแต่ง ทำความสะอาดบ้านให้อยู่ในสภาพที่ดี นับเป็นขั้นตอนสำคัญที่นอกจากจะดึงดูดความสนใจของผู้ซื้อแล้ว ยังนับเป็นการลงทุนที่ช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับอสังหาของคุณอีกด้วย หลายคนมักลังเลที่จะลงทุนเงินไปกับการตกแต่งบ้าน เพราะคิดว่าเป็นการเสียเงินและเสียเวลา ทำให้พลาดการขายไปอย่างน่าเสียดาย จุดบกพร่องที่เป็นเรื่องเล็กสำหรับผู้ขายอาจเป็นจัดบกพร่องที่มีนัยสำคัญต่อผู้ซื้อได้ เช่น รอยรั่วของก็อกน้ำ ของกองเต็มบ้าน ครอบสกปรกในบ้าน จำไว้ว่า ไม่ว่าใคร ก็ล้วนชอบที่ดูใหม่ สะอาด และมีชีวิตชีวาด้วยกันทั้งนั้น

  1. กำหนดราคาขายบ้านให้เหมาะสม

เมื่อเราปรับปรุงบ้านให้น่าสนใจสำหรับผู้ซื้อแล้ว การกำหนดราคาบ้านในการขายอย่างเหมาะสมก็เป็นสิ่งสำคัญมากทีเดียว หากราคาบ้านต่ำเกินไป แม้ว่าจะทำให้ขายบ้านได้เร็ว แต่ก็สูญเสียรายได้ที่พึงได้ไป แต่ถ้าตั้งราคาสูงไป ก็จะทำให้บ้านขายไม่ออกเสียที ดังนั้น ราคาขาย ควรที่จะสะท้อนราคาตลาดที่แท้จริงของบ้าน อ้างอิงจากราคาบ้านบริเวณใกล้เคียงที่ขายได้แล้ว หรือคุณอาจจะจ้างผู้เชี่ยวชาญในการประเมินราคาบ้านมาตีราคา ที่ทำให้ลดข้อโต้แย้งในเรื่องราคาขายว่าไม่ได้แพงไปสำหรับผู้ซื้อ และไม่ได้ถูกไปสำหรับผู้ขาย

8 เทคนิค ขายบ้าน ให้ไว & ได้เงิน

  1. ตั้งราคาบ้าน ราคาคอนโดอย่างเหมาะสม โดยเน้นตั้งที่ราคาต่ำเป็นสำคัญ (Price it right; price it low) สิ่งที่แรกที่ต้องทำก่อนเริ่มการขาย คือ การประเมินราคา เพื่อให้ทราบราคาที่ควรจะเป็น หรือ ราคาแท้จริงของบ้านและคอนโดฯ ที่ชัดเจนออกมาให้ได้เสียก่อน จากนั้นค่อยพิจารณาตั้งราคาขาย โดยอย่ามั่ว ให้อ้างอิงจากราคาประเมิน เน้นตรงเพดานขั้นต่ำเป็นสำคัญ ตัวอย่าง สมศักดิ์ประเมินราคาบ้านแล้วพบว่า ราคาอยู่ที่ 5.3 – 5.6 ล้านบาท ถ้าเป็นแบบนี้สมศักดิ์ ควรเลือกตั้งราคาขายที่ 5.3 ล้านบาท ซึ่งเป็นราคาต่ำ สุด เพราะนอกจากจะช่วยดึงดูดความสนใจได้ดีแล้ว ราคานี้ยังช่วยตัดคู่แข่ง และกระตุ้นการตัดสินใจในฝั่งของผู้ซื้อให้เร็วขึ้นอีก เรามาสมมุติว่า ถ้าสมศักดิ์ตั้งราคาบ้านไว้ที่ 5.6 ล้านบาท สิ่งจะเกิดตามมาก็คือ ขายยากขึ้น และเมื่อราคาลดลง มาเหลือแค่ 5.3 ล้านบาท คนก็จะเริ่มสงสัยแล้วล่ะ ว่าบ้านของสมศักดิ์มีปัญหาซ่อนอยู่แน่นอน
  2. ทำให้เป็นการขายที่แปลกใหม่อยู่เสมอ (Try a fresh sales approach) บ้าน คอนโดฯ หรือที่ดิน ที่ประกาศขายมานานแต่ยังขายไม่ออก วิธีที่แยบยลและตีเนียนที่สุด ก็คือ ปรับเปลี่ยนประเด็นโฆษณา หรือจุดขายให้ดูแปลกใหม่ ต่างจากเดิม เช่น เปลี่ยนมาขายบ้านและที่ดินเพื่อการลงทุนเป็นที่ดินแปลงใหญ่ สวย ติดถนน เพียงเท่านี้อาจจะเปลี่ยนบ้านที่เคยถูกมองข้าม ให้กลับมาเป็นที่น่าสนใจ
  3. อย่าฝืนตลาดอย่างเด็ดขาด (Don’t try too hard to fight the market) อย่าคิดว่าจะขายเมื่อไรก็ได้ ต้องเลือกจังหวะเวลาที่เหมาะสมในการขาย โดยจังหวะที่ดีที่สุด คือ ช่วงที่สภาพคล่องในตลาดมีค่อนข้างสูง กู้ยืมเงินได้ง่าย ดอกเบี้ยต่ำ และกำลังอยู่ในช่วงที่ความเจริญกำลังเกิดขึ้นหรือเป็นไปอย่างต่อเนื่อง ส่วนช่วงที่ควรเลี่ยงคือ ช่วงเงินตึง กู้เงินได้ยากดอกเบี้ยสูง หรือแม้กระทั่งของเกิดภัยธรรมชาติ

4.พึงระลึกไว้เสมอว่ารีโนเวทไม่ใช่สิ่งมหัศจรรย์ที่จะช่วยให้ขายได้เสมอ (Remember, renovations aren’t a magic bullet) การรีโนเวท (Renovation) เป็นเพียงองค์ประกอบบางส่วนทำเท่านั้น ไม่เพียงพอที่จะช่วยให้ขายได้แต่อย่างใด โดยเฉพาะหากปราศจากกลยุทธ์ตั้งราคาขั้นต่ำเข้ามาร่วม มิหนำซ้ำอาจจะเพิ่มต้นทุนให้บ้านของคุณราคาสูงไปยิ่ง แล้วที่นี่ใครจะซื้อล่ะ ?

5.อย่าพึ่งพิงการขายออนไลน์แต่เพียงอย่างเดียว (Don’t, repeat don’t, skip the online sales push) เพราะการซื้อบ้าน คอนโดฯ ขึ้นอยู่กับความชื่นชอบความพอใจ และรสนิยมส่วนตัว เป็นสำคัญ ซึ่งสิ่งเหล่านี้จำเป็นต้องเห็นและสัมผัสด้วยตัวเองเสียก่อน การมุ่งเน้นโดยใช่สื่อออนไลน์มากๆ อาจะสร้างผลกระทบด้านลบ ว่าเอ๊ะ แต่งเติม แต่งภาพ มากไปหรือเปล่า ของจริงจะสวยแบบนี้ไหม?

การใช้สื่อออนไลน์จึงควรใช้เป็นแค่หนึ่งองค์ประกอบในการขาย ใช้เพื่อแจ้งข่าวสาร กลุ่มผู้ซื้อรับรู้ว่า บ้าน หรือห้องนั้น ๆ มีการประกาศขายอยู่เท่านั้น

6.ทำให้แตกต่างจากบ้านหรือห้องชุดอื่นในบริเวณเดียวกัน (Differentiate from the neighbors) ด้วยการอาศัยการตกแต่ง เสริมเฟอร์นิเจอร์ ปรับปรุงภูมิทัศน์  เพื่อสร้างสุนทรียภาพให้แก่ผู้ซื้อ แต่ควรทำให้พอดี เพราะไม่งั้นอาจจะไม่คุ้มค่า  ทางที่ดีที่สุดก็คือแน่นเลือกทำเฉพาะบางส่วนที่มีผลต่อการขายมาก ๆ เช่น ห้องน้ำ ซึ่งจากการสำรวจพบว่า มีผลต่อการตัดสินใจ 58% เลยทีเดียว

  1. ทำความสะอาดและเคลียร์สิ่งของระเกะระกะไม่น่าดูออก (Clean the clutter) เป็นสิ่งจำเป็นที่ต้องทำการก่อนโชว์บ้าน คอนโดฯ ให้ผู้ซื้อดู อย่ามองข้ามเด็ดขาด เพราะอาจทำให้การค้าขายล้มเหลวได้ง่ายๆ โดยเคลียร์เฟอนิเจอร์เก่า ของของใช้ส่วนตัวที่ไม่จำเป็นออกไปให้มากที่สุดเท่าที่เป็นไปได้ เพื่อเพิ่มที่ใช้สอยให้ดูกว้างขึ้น และพร้อม ๆ กับหาของตกแต่งสวยงามมาประดับบ้านแทน
  2. มีข้อเสนอหรือเงื่อนไขการขายที่น่าจูงใจ (Sweeten the deal) เพื่อแลกกับการทำสัญญาซื้อภายในช่วงเวลาที่กำหนดหรือใช้กระตุ้นในยามที่ยอดขายฝืดมากๆ ก็ได้ เช่น ให้ส่วนดเป็นกรณีพิเศษ ข้อเสนอจ่ายค่าโอนให้ หรือการันตีซ่อมแซมให้หลังซื้อ 1 ปี ภายในวงเงินที่กำหนด หรือ แถมเครื่องครัว เครื่องใช้ไฟฟ้าเป็นต้น

หวังว่าทั้ง 8 วิธีนี้  จะเป็นไอเดีย ให้ลองนำมาประยุกต์กับการขายบ้าน คอนโดฯ ขอให้ทุกคนโชคดีในการขาย

รู้สักนิด! ขายบ้าน ต้องเสียภาษีอะไรบ้าง?

1.ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

ราคาขายบ้านที่จะนำมาใช้ในการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหักภาษี ณ ที่จ่าย นั้น โดยจะใช้ราคาประเมินของกรมที่ดินเป็นเกณฑ์ ซึ่งจะเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอนนั้น โดยจะไม่คำนึงว่าราคาซื้อขายจริงนั้นจะเป็นเงินเท่าใด เช่น การซื้อขายบ้านหลังนี้ราคาจริงอยู่ที่ 4 ล้านบาท แต่ว่าราคาประเมินอยู่ที่ 5 ล้านบาท ก็ต้องคำนวณภาษีจากราคา 5 ล้านบาท หรือถ้าหากราคาประเมินอยู่ที่ 2 ล้านบาท แต่จะซื้อขายกันในราคา 3 ล้านบาทก็จะคำนวนภาษีจากราคา 2 ล้านบาท

  1. ภาษีธุรกิจเฉพาะ

สำหรับภาษีประเภทนี้จะเป็นภาษีที่จะคิดในกรณีที่บ้านที่เราขายนั้น เราถือครองมาไม่ถึง 5 ปีครับ โดยนับตั้งแต่วันที่รับโอนบ้านมา ซึ่งภาษีธุรกิจเฉพาะนี้จะคิดอยู่ที่อัตรา 3.3% ของราคาขายจริงหรือราคาประเมิน แล้วแต่ว่าราคาไหนสูงกว่ากันก็ให้ใช้ราคานั้นในการคำนวณ

ยกตัวอย่างเช่น ในกรณีที่กล่าวไปในข้อแรก หากเราขายบ้านในราคา 11 ล้านบาท โดยมีราคาประเมินอยู่ที่ 9 ล้านบาท และเราถือครองบ้านหลังนั้นมา 3 ปี (น้อยกว่า 5 ปี) เราจึงต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอีก 3.3% โดยคำนวณจากราคาขายจริง (เพราะราคาสูงกว่าราคาประเมิน) ดังนั้น เราจึงต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอีก 363,000 บาทครับ

ทั้งนี้แล้ว นอกจากเงื่อนไขถือครองบ้านไม่ต่ำกว่า 5 ปีแล้ว ก็ยังมีเงื่อนไขอื่น ๆ ที่ทำให้ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเพิ่มเติม ดังนี้

  • ท่านมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกินกว่า 1 ปี ที่ได้รับบ้านหลังนั้นมา
  • เมื่อถูกเวนคืนบ้านหรือที่ดิน
  • การขายบ้านหรือที่ดินนั้นที่ได้มาโดยมรดก
  1. อากรแสตมป์

สำหรับ รายรับจากการขายบ้านหรือที่ดินนั้น ท่านจะต้องเสียค่าอากรแสตมป์ในอัตรา 0.5% ของราคาประเมิน ซึ่งในกรณีตัวอย่างข้างต้น ต้องเสียค่าอากรแสตมป์ 45,000 บาท (0.5 x 9,000,000) แต่อย่างไรก็ตาม หากมีการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอยู่แล้ว จะได้รับการยกเว้นการเสียค่าอากรแสตมป์ หรือสรุปได้ว่า เมื่อเราขายบ้าน ก็จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรือค่าอากรแสตมป์อย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้นจะไม่เรียกเก็บทั้ง 2 ประเภท นั่นเอง

  1. ค่าธรรมเนียมในการโอน

https://zmyhome.com/listing/ขาย-บ้าน 

Click to add a comment

You must be logged in to post a comment Login

Leave a Reply

More in ถนน

สมัครงานวิ่ง

สมัครงานวิ่งเพื่อสุขภาพ งานเดิน-วิ่งโรตารี่ทองผาภูมิมินิฮาล์ฟมาราธอนครั้งที่ 1

ภูดิศ เรืองเดชมนตรีตุลาคม 29, 2018
รองเท้าผ้าใบ

รองเท้าผ้าใบแฟชั่น เรื่องควรรู้ ก่อนซื้อ!

ภูดิศ เรืองเดชมนตรีตุลาคม 27, 2018
โปรแกรมบัญชี

เทคนิคการเลือกซื้อโปรแกรมบัญชี

ภูดิศ เรืองเดชมนตรีตุลาคม 13, 2018
canale_1

6 ร้านอาหารแนะนำ สุดชิวย่านฝั่งธน

Sogoodตุลาคม 12, 2015
4 ที่ hangout กรุงเทพ ย่านราชพฤกษ์4

4 แหล่ง แฮงเอาท์ สุดฮิปย่านราชพฤกษ์

Sogoodกันยายน 18, 2015
ดาวน์โหลด (1)

ถนนเพชรบุรี

Sogoodธันวาคม 3, 2014
49941060

ถนนพัฒนาการ

Sogoodพฤศจิกายน 25, 2014
150px-Thai_Highway-343.svg

ถนนพระราม 9 ถนนพระรามแห่งเดี่ยวที่ ไม่มีคำว่า…ที่

Sogoodพฤศจิกายน 18, 2014
k-pr6

ถนนพระรามที่ 6 จาก ถนนประทัดทอง

Sogoodพฤศจิกายน 18, 2014